3．「東京」に相応しい建物とは？
3-10 「東京」に相応しい建物
(2)都市型建物のコンセプト
現在は、建築基準法や都市計画法により、土地や建物毎に用途が分かれる傾向にあります。駅の近辺には、事務所ビルに挟まれて集合住宅が建っていることもあり、奇異な感じを受けるのは私だけでしょうか。その場合、集合住宅では1階や2階の低層階は人気が低いのが現実ですが、事務所ビルでは高層階はアクセスが悪くなるので敬遠されます。下階が事務所・店舗、上階が集合住宅（いわゆる下駄ばきビル）もありますが、高級なイメージではなくなるのが敬遠される理由でしょうか。
例えば、ある地域の建物で「階高」を共通にします。柱の間隔も決めます。このように建物の「規格」を合せて建物を建て、後から建物同士を繋ぎやすくするのもひとつの方法でしょう。
「幹線道沿い」「商業集積地」等の業務・店舗需要がある場所で、建物の高さを揃えます（4、5階建てくらいでしょうか）。それによって建物の上部にかなりまとまった面積が確保できます。その部分を人工地盤化し、住宅を建てることを提案します。住宅階に行くエレベータは下階のエレベータと共通としても良いと思います。住宅階ではエレベータを乗換えることにします。住宅部分に入るには、現在の集合住宅でスタンダードなオートロックを採用し、オートロックを入ると住宅階専用のエレベータに乗れる構造とします。住宅は全て南向きとします。また、住宅部分は、日照や通風を考慮して昔の団地のように一定の間隔を開けるものとします。建物と建物の間の空いた部分は「子どもの遊び場」とします。オートロックの中なので、かなり「安全・安心」な遊び場を提供可能です。
建物の高さが揃っているので、道路を隔てた隣の建物へも橋を架ければ、容易に行け、避難路も兼ねられます。
下階の事務所では、上階も非難階になるような人工地盤を設計します。
下階の業務施設に、例えば在宅勤務も可能な業種を入れることで、上階に住んでいる住人が、子どもを保育園等に預けて勤務しますが、子どもが熱を出した場合など在宅勤務をし、子どもを医者に連れて行った帰りなど、会社にも立ち寄れるようにすることも可能です。また横道に逸れますが、私は基本的に子どもが中学生くらいまでは「お母さん」は家に居るべきと思っています。子どもが学校から帰ってきて、家に誰もいないのはおかしいとも思っています。私の子どもが通っていた幼稚園の方針は「午前中は幼稚園で遊んで、午後はお母さんとゆっくり過ごす」であり、私の理想と合致していました。それでも「働かなければならない状況」もあると思います。その場合、「子ども優先」で考えれば、「職住近接」が必然です。
東日本大震災の津波の被害を受けた地域にも応用が可能だと思っています。どういうことかと言うと、現在は居住地を高い土地に移す計画ですが、職住が離れてしまいます。職と住を同じ平面上として高さ方向で分けるのです。そうすることでインフラの投資も削減できます。それは昼間は職域の負荷が高くなるのですが、夜や休日は住域の負荷が高くなり、普通、インフラはその負荷の高い状態を賄える容量とするので、職域と住域で重複した投資になるのですが、同じ平面にすることで重複が解消します。津波の高さ以上に住域を設けることで、万一の時も住民等の生命を守ることが可能です。
街区毎に建物を一体化し、太陽電池や非常用の対応、排水処理を行えば、万一の時も最低限の生活が可能となります。
a）集合住宅
ここでいう「集合住宅」は、職域の上部または住居地域等の密集地域（「庭無一戸建」地域）に建てることを前提にします。十分な敷地がある人は、その中で好きな住宅を建てれば良いと思っています。
モデルとするのは、「京都の町屋」です。
間口は8m程度、奥行きは12m程度のメゾネット型を基本とします。外壁に面して個室、中央にリビングを設置し、そのリビングは吹き抜けとします。
共用の通路は南側に設置し、玄関も南側とします。通路の上部にベランダを設置します。通路とベランダが「深い軒」を兼ねる構造です。どの個室からも屋外に避難可能として、ベランダから隣のベランダに避難可能とします。
外部の通路と下層の居室（玄関の隣り）との間には多少の空間を設け、縁台や自転車を置けるスペースとします。今の合理的な集合住宅の一番の欠点は、寒々とした北側廊下または暗い中廊下だと思っており、自分の家にたどり着くためだけのスペースとなっているのが残念です。隣りにどんな人が住んでいるかもわからない場合もあると聞きます。南側に通路を設け、夏は縁台で涼んだり、将棋を打ったり、冬でも建物が防風林代わりとなるので、日向ぼっこを楽しめるので、住人同士の会話が生まれる空間としたいと思っています。
現状の都心部の密集地域の住宅は、とにかく狭いのが現状です。昔（高度成長期ごろ）はそれにも関わらず多くの人が住んでいたようですが、狭いために、物が増えなくても老人ふたりで住むのさえやっとの状況です。都心の区では定住人口を増やすために集合住宅を歓迎しています。一時はワンルームも歓迎していましたが、こちらは制限をかけるようになりました。文京区でも新しい集合住宅が増えましたが、売値や家賃との関係で1戸当たりの専有面積は70〜80m2程度が多く、リーマン・ショック以降は、さらに狭くなったように感じています（80m2以上はほとんど見かけなくなりました）。この広さでは20〜30年も経つと、現在と同様に老人世帯の割合が増加して、今と同じ問題を繰り返すことになるだろうと思っています。たぶん、3世帯が同居できるような広さが無いと、住宅は使い捨てになるのでしょう。
経済原理に則れば、購入層の購買状況に合った集合住宅を供給することになります。これまでの状況を顧みて、本当にそれで「環境共生」といえる状況に向かっているのでしょうか？あまりそのように思えないので、「環境共生」「地球温暖化防止」につなげるためには、理想的な住宅を建設して100年以上使い続けることが必要と思ったのですが如何でしょうか。普通に住んでいる人たちは、何も建物を所有する必要は無いと思います。事業をやっていて、抵当権を設定するのであれば「資産価値」も必要なのでしょうが、住み続ける限り「資産価値」はあまり関係ないものです。永住せず、次々と住む人が代わって欲しいのであれば、話しは別ですが。
地方公共団体としては、住民税をたくさん納めてくれる人が望ましいのかもしれませんが、住んでいる人にとっては、顔見知りの方が安心できるでしょう。
例えば地方公共団体が公共財として建築し、住んでいる人の収入に合わせて賃料を徴収するのも良いかもしれません。住宅は3世代同居相当を見込んだ広さを目指したいので、住んでいる人数が少ない場合は割増料を徴収するとかも良いと思います。全く「経済原理」を無視はできないので、どこかに「経済原理」的な発想を導入する必要はあると考えますが、その導入の仕方に工夫が必要です。
前述していますが、フランスの官僚の住居の指針が2005年に発表されました。それによると、「閣僚のアパートは、80m2以下、子ども1人に付き20m2ずつを加算」とのことです。両親と子どもふたりでは、120m2となります。3世代同居相当を考えた場合、日本でもそれくらいの広さは欲しいものです。
提示した間口と奥行きでは、8畳間が1階で6室分、2階で外壁に面して4室分程度の広さとなり、1階中央で8畳間2つ分をリビングとして、その上部は吹き抜けとします。1階の1つ分は玄関、もう1室分は浴室・洗面・トイレ、玄関の隣はリビングの延長としますと、個室が5室設けられます。玄関隣りも合わせると個室6室となります。これだけあれば3世代が住めると考えます。部屋が余れば、海外からの留学生や地方の学生を住まわせ、とにかく大勢で住んでもらうことを前提とします。
当然、隣り合わせた居室同士は続間となるようにします。リビングに面した扉の上部には欄間を設置しますし、外壁の窓の上には高窓を設置し、防犯、プライバシー、雨の吹込み等に配慮して、常時開放できるようにします。「冷房負荷」は限定的になる（たぶんほとんど不要になる）「開放型住宅」とすることが可能ではないかと思っています。窓を締切れば、「高断熱」「高気密」の「密閉型住宅」となりますので、「暖房負荷」が激減するはずです。
暖房装置は「放射暖房器」とし、集中暖房方式とします。給湯も「中央式」です。これにより、都市排熱（ごみ焼却場や発電所、下階の業務系建物の冷房排熱）が利用可能となり、省エネルギーは一気に進みます。
b）業務系建物
「幹線道沿い」「商業集積地」に業務施設を建てる場合、これまでは敷地から道路に飛び出して建物を建てることはできませんでした。昔、台北に観光旅行した時、旧市街で歩道の上まで建物が建っている街区がありました。自分の敷地の一部を歩道に供出しているのか、歩道の上まで自分の建物を張り出しているのか、街区一帯が同じような構造、意匠で「統一感」を感じました。日本には無い街でした。日本も雨が多いので、このように建物の一部を歩道上に張り出してくれると、ちょっとした雨であれば傘を差さなくてすみ便利です。街にも利便性が欲しいと思います。例えば、1階の階高を6m程度にすれば、いろいろな業種が入居できます。業種によっては途中に床を張ることで床面積が増えます。2階以上を歩道の半分または全部まで張り出す構造とします。アーケードと異なり、片側が開いているので閉塞感は少ないと思います。
高層または超高層の建物では構造上、構造体が建物の中心部に位置し、その周りを事務室空間が取り囲む配置が多いと思います。低層の建物では建物構造をそのようにする必要は無くなるので、例えば、全く逆に廊下を外周部に配置し、事務室空間を中心部に持ってくることも可能となります。
建物の外周部は外気の影響を強く受けるので、空調設備の設計者を悩ます空間です。大きな窓を背に社長、部長が座ると、真冬には大きな窓から「冷輻射」（窓の表面温度が低く、寒く感じる）を受けて「寒い」とのクレームにつながることが多いものです。いっぽう、大部屋ではパソコン等の発熱で「冷房負荷」となることが多く。冷房しながら暖房する不経済な運転の原因になっているのです。
外周部に廊下を回すと、内部の事務所は「冷房負荷」だけにできます。「冷房負荷」を処理すると、「温排熱」が発生する（夏にエアコンの屋外機から出る生暖かい熱風）ので、それを住宅の給湯や暖房に利用することが可能となります。火災等で非難する時、高層建物では「暗い廊下」→「暗い階段」と、暗い方向に逃げますが、外周の「明るい廊下」に避難することになります。
現在は、ある一定の面積を超える業務・商業建物を建てる場合、「排水処理施設」や「雨水貯留施設」が義務付けられています。最近は小型で効率の良い排水処理施設も開発されているので、上部の住域の分も処理して、中水利用を図ると節水となります。また窒素（N）、リン（P）は、排水処理で取り除くのが難しいのですが、住域の遊び場に芝生を敷くと、芝生は栄養素として取込んでくれます。現在の都市下水は「合流式」と呼ばれ、汚水と雨水を同じ配管で排水します。そのため、大雨が降ると下水処理場が処理しきれなくなり、塩素殺菌だけして放流することがあります。街区単位で処理をして下水処理場の負荷を減らせれば、将来的に「分流式」（雨は近くの河川や海に放流し、汚水だけ処理場に導く方式）に変更できるのではないかと思っています。
歩道に張り出した部分は、上部空間だけではなく地下部分もある程度張り出すことにすると、その部分に電力ケーブルや給水管・下水配管（枝管）等を収納し、建物側から点検や分岐ができるようにすることで、道路工事が減るのではないでしょうか。